Novità su cancellazioni e estinzioni di ipoteca e portabilità dei mutui
l decreto legge n. 7/2007 (poi convertito nella legge n. 40/2007), ha portato tre grosse novità nei rapporti banche-consumatori, per quanto attiene ai mutui, negli articoli 6-7 e 8. Esse sono:1) la cancellazione di ipoteca senza costi;
2) l'estinzione anticipata senza penali (o con penali ridotte);
3) la portabilità del mutuo, cioè la possibilità di trasferirlo a un'altra banca che applica migliori condizioni.
Vediamo in sintesi di cosa si tratta:
Cancellazione di ipoteca
Fino a poco tempo fa, anche se tutte le rate di un precedente mutuo erano state pagate, l'ipoteca restava in vita se nessuno si preoccupava di cancellarla. La cancellazione prevedeva comunque l'intervento di un notaio con il pagamento del relativo onorario. Ora, per fortuna, le cose sono cambiate. Se la data dell'estinzione del mutuo è successiva al 3 aprile 2007, la banca o la finanziaria che hanno concesso il prestito devono rilasciare al mutuatario quietanza che attesti l'estinzione del debito e, entro 30 giorni, deve trasmettere alla Conservatoria competente comunicazione dell'avvenuto rilascio della quietanza stessa. Se il mutuo, invece, si è estinto prima, chi ha chiesto il prestito ha l'onere di inviare raccomandata con avviso di ricevimento alla banca stessa, in cui chiede il rilascio della quietanza: a questo punto sarà a posto. Attenzione però: vi sono casi particolari in cui questo procedimento può essere impossibile e bisognerà ricorrere alla vecchia cancellazione fatta dal notaio (per esempio, ipoteche iscritte a garanzia di mutui quando l'obbligazione di pagamento delle rate sia stata incorporata in cambiali rilasciate dal mutuatario).
Estinzione anticipata
"Chiudere" il vecchio mutuo, rimborsando anticipatamente la banca, è una scelta che si può imboccare per due motivi: il primo è quando si dispone di nuove entrate in famiglia e non si vuole continuare ad essere debitori, la seconda è quando si vende casa e l'acquirente pretende di avere un immobile privo di ipoteche (anche se, magari, stipula un nuovo mutuo con un'altra banca per l'acquisto).
Fino a ieri tutte le banche prevedevano il pagamento di una penale per l'estinzione o comunque per il rimborso parziale. Per i mutui conclusi a partire dal 2 febbraio 2007 le relative clausole sono nulle e quindi nessuna penale è dovuta. Per quelli conclusi prima vale un accordo tra Associazioni dei Consumatori e Abi (Associazione bancaria italiana), in data 2 maggio 2007, che fissa l'ammontare delle penali massime richiedibili a seconda del tipo di mutuo e a seconda di quanto tempo deve passare perché si finiscano di pagare la rate.
Portabilità del mutuo
Consiste nella sostituzione del vecchio finanziamento con uno nuovo, che si sfrutta quando una banca (o un altro intermediario) offre condizioni migliori di quelle previste dal mutuo già acceso. In sostanza il diritto di ipoteca che grava sull'immobile viene "traslocato" all'altra banca e il prestito è regolato da nuove regole.
Tecnicamente è detta "surrogazione" e non è una novità giuridica: peccato che dal punto di vista pratico fino a ieri le banche si rifiutassero di accettarla e i loro clienti raramente la richiedevano, anche per i costi fiscali della pratica. In sostanza denaro preso a prestito dalla nuova banca viene utilizzato per saldare il debito del precedente contratto di mutuo.
Resta necessario prima accendere un nuovo mutuo e sostituire la nuova banca alla vecchia (con l'atto di surrogazione, stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata). Così il nuovo istituto di credito subentra nell'ipoteca (e nelle altre garanzie accessorie, personali e reali): il mutuatario evita un'altra isc
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