Le locazioni a canone libero
La legge sulle locazioni prevede quattro tipi di locazione: libere, a canone concordato, per uso transitorio e per studenti universitari. L'ipotesi di gran lunga più frequente però è la prima. Proprietario e inquilino si accordano liberamente sul canone e il contratto dura quattro anni tacitamente rinnovati per altri quattro salvo alcune eccezioni..Quella della durata è l'unica prescrizione tassativa della legge; se le parti si accordano per durate inferiori il contratto non è nullo ma vengono annullate le pattuizioni riguardanti il canone, che viene ricalcolato secondo le regole dei contratti concordati.
Naturalmente il canone va stabilito una volta per tutte e non può essere mutato nel corso della locazione. Il suo aggiornamento può essere per contratto stabilito secondo i criteri più vari, ma la prassi è quella di determinarlo al 100%dell'indice Istat del costo della vita.
Ci siamo soffermati su questi aspetti perché sono le uniche disposizioni veramente obbligatorie della legge; per il resto proprietario e inquilino possono concordare le condizioni che più ritengono opportune. Questo significa che il contratto può essere tranquillamente sbilanciato a favore del proprietario o a favore dell'inquilino. Perciò non bisognerebbe mai firmare acriticamente un prestampato come quelli liberamente in vendita nei negozi specializzati. Noi riportiamo uno schema contrattuale che pur lasciando, com'è logico, un certo margine alla contrattazione individuale (e una libertà assoluta nella determinazione del canone) dà garanzie di equità, perché è stato a suo tempo concordato tra importanti organizzazioni dei proprietari, e sindacati degli inquilini.
Al contratto andrebbe allegato un verbale di consegna e, soprattutto, la tabella di ripartizione delle spese di gestione dell'immobile. I criteri genericamente indicati dal codice civile, agli art. 1576 e 1609, che attribuiscono all'inquilino l'onere delle spese di manutenzione ordinaria e di piccola entità, non sono sufficienti a precisare chi debba pagare che cosa. La cosa migliore è indicare con precisione minuziosa come dividere le spese e accordarsi su tutto, fatto salvo che le spese di straordinaria manutenzione (il tetto, la facciata ecc) rimangono in genere a carico del proprietario.
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